Πώληση ακινήτου από ιδιώτη ή στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας

Πώς θα φορολογηθεί πώληση ακινήτου (οικία) το έτος 2014; Επί του φορολογητέου εισοδήματος που προκύπτει από το βιβλίο εσόδων - εξόδων ή με ποσοστό 20% επί της αξίας του συμβολαίου; Παίζει ρόλο το έτος ανέγερσης; Τι συμβαίνει στην περίπτωση πώλησης από ιδιώτη;

Απάντηση:

Για τη φορολόγηση του εισοδήματος που αποκτά ένας φορολογούμενος από την πώληση ακινήτου διακρίνουμε δύο περιπτώσεις:
1. Η πώληση του ακινήτου να πραγματοποιείται στο πλαίσιο της άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας του πωλητή, όπως για παράδειγμα η πώληση ακινήτων από επιχειρήσεις ανέγερσης οικοδομών ανεξάρτητα από τη νομική τους μορφή.
2. Η πώληση να πραγματοποιείται από ιδιώτη και να μην συνιστά πώληση από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Περίπτωση 1
Στην πρώτη περίπτωση το εισόδημα που θα προκύψει θα φορολογηθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή, θα προστεθεί στα λοιπά εισοδήματα του φορολογούμενου από την ίδια πηγή και θα φορολογηθεί με την κλίμακα του άρθρου 29 του Ν 4172/2013 , δηλαδή με συντελεστή 26% για εισόδημα μέχρι 50.000 ευρώ και με συντελεστή 33% για το υπερβάλλον.
Το ως άνω φορολογητέο εισόδημα, θα προκύψει από την κατάσταση αποτελεσμάτων χρήσης που θα πρέπει να συντάξει ο φορολογούμενος, βάσει των δεδομένων που προκύπτουν από τα λογιστικά του βιβλία, αφού βέβαια αναμορφώσει φορολογικά το λογιστικό αποτέλεσμα. Οι προϋποθέσεις για την αναγνώριση για έκπτωση από τα ακαθάριστα έσοδα μίας δαπάνης, καθώς και οι δαπάνες που κατά ρητή αναφορά του νόμου δεν αναγνωρίζονται για έκπτωση, αναφέρονται στα άρθρα 22 έως 26 του ΚΦΕ (Ν 4172/2013 ).
Όπως προκύπτει από τα παραπάνω, δεν υφίσταται στην περίπτωση αυτή η δυνατότητα προσδιορισμού των ακαθάριστων εσόδων με τρόπο διαφορετικό από αυτόν που προκύπτει βάσει των βιβλίων και των στοιχείων. Δηλαδή πρακτικά ως ακαθάριστο έσοδο από την πώληση κάποιου ακινήτου λαμβάνεται το αναγραφόμενο στο σχετικό συμβόλαιο πώλησης, ανεξάρτητα εάν είναι μικρότερο ή μεγαλύτερο της αντικειμενικής του αξίας. Επίσης οι δαπάνες που έχουν πραγματοποιηθεί για την ανέγερση του ακινήτου θα αναγνωριστούν για έκπτωση, ώστε να προκύψει το φορολογητέο αποτέλεσμα εφόσον:
α) έχουν πραγματοποιηθεί προς το συμφέρον της επιχείρησης ή κατά τις συνήθεις εμπορικές συναλλαγές της,
β) αντιστοιχούν σε πραγματική συναλλαγή και η αξία της συναλλαγής δεν κρίνεται κατώτερη ή ανώτερη της αγοραίας, στη βάση των στοιχείων που διαθέτει η Φορολογική Διοίκηση,
γ) έχουν εγγραφεί στα τηρούμενα βιβλία απεικόνισης των συναλλαγών της περιόδου κατά την οποία πραγματοποιήθηκαν και αποδεικνύονται με κατάλληλα δικαιολογητικά.
Περίπτωση 2
Για το εισόδημα που προκύπτει από την πώληση ακινήτου από κάποιο ιδιώτη ευκαιριακά και όχι στο πλαίσιο άσκησης επιχειρηματικής δραστηριότητας, ισχύει ειδικός τρόπος προσδιορισμού του εισοδήματος και φορολόγησης αυτού.
Ως φορολογητέο εισόδημα θεωρείται η υπεραξία που προκύπτει, δηλαδή η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται σε αυτόν, η οποία λαμβάνεται αποπληθωρισμένη. Το άρθρο 41 του ΚΦΕ και οι, κατʼ εξουσιοδότηση του νόμου, υπουργικές αποφάσεις ορίζουν ειδικότερα ζητήματα προσδιορισμού κυρίως της αξίας κτήσης ενός ακινήτου, όπου πολλές φορές ο προσδιορισμός αποδεικνύεται δυσχερής ή αδύνατος.[1]
Ο υπολογισμός της υπεραξίας πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου, βάσει των στοιχείων που θέτει υπόψη του ο φορολογούμενος.
Επί της υπεραξίας που προκύπτει αφαιρείται ποσό μέχρι 25.000 ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον έτη και επιβάλλεται φόρος υπεραξίας στο τυχόν υπόλοιπο ποσό. Ο φορολογικός συντελεστής ορίζεται στο 15% και επιβάλλεται στην πηγή, δηλαδή εισπράττεται από τον συμβολαιογράφο κατά την υπογραφή του συμβολαίου και αποδίδεται στο Δημόσιο, με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης του πωλητή.
Προσοχή
Επισημαίνεται ότι στην περίπτωση επαναλαμβανόμενων πωλήσεων ακινήτων, θα θεωρηθεί ότι αποκτάται κατά συστηματικό τρόπο εισόδημα από επιχειρηματική συναλλαγή εφόσον πραγματοποιηθούν τρεις τέτοιες πράξεις εντός χρονικού διαστήματος δύο (2) ετών. Εάν συντρέξει τέτοια περίπτωση το εισόδημα που αποκτάται θα θεωρηθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογηθεί σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην περίπτωση 1.
[1]. Για ανάλυση του τρόπου προσδιορισμού της υπεραξίας, μπορείτε να ανατρέξετε στο βιβλίο «ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ», Αθ. Δράγιου - Β. Μιχελινάκη, Οικονομική Βιβλιοθήκη 2014, σελ. 537-542 και στο συμπληρωματικό εγχειρίδιο του ιδίου έργου, έκδοση Μαΐου 2014.

Πηγή: epixeirisi.gr