Η ανέγερση κτίσματος σε οικόπεδο τρίτου

1.Υπεραξία στην λήξη ή στην διακοπή της μισθωτικής σχέσης

Από την 1/1/2014 φορολογείται «η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.»   

Ν.4172/13 άρθρο 41 παρ.1

Επομένως η υπεραξία αυτή φορολογείται στο τέλος της μισθωτικής σχέσης είτε πρόκειται για ομαλή εξέλιξη είτε πρόκειται για έκτακτη διακοπή της μισθωτικής σχέσης

2. Υπεραξία στην αντικειμενική αξία του κτίσματος

Η  παρ.2  του άρθρου 41 ορίζει ότι  «Στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή , ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος.»

3. Τι ίσχυε μέχρι την 31/12/2013

Μέχρι την 31/12/2013 ο Ν.2238 όριζε ότι  «η αξία που έχει κατά το χρόνο της ανέγερσης της η οικοδομή που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος του οποίου την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης του εδάφους η οικοδομή παραμένει στην κυριότητα του εκμισθωτή. Το ετήσιο εισόδημα εξευρίσκεται με διαίρεση του υπολοίπου, που προκύπτει μετά την αφαίρεση του τυχόν ανταλλάγματος, που έχει ορισθεί στη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οικοδομής, από την αξία αυτής, κατά το χρόνο της ανέγερσης της, σε μέρη ίσα με τον αριθμό των ετών κατά τα οποία διαρκεί η μίσθωση του εδάφους. Ως αξία της οικοδομής που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου λαμβάνεται η πραγματική αξία της οικοδομής, η οποία εξευρίσκεται από τα επίσημα βιβλία και λοιπά στοιχεία εκείνου που ανήγειρε την οικοδομή. Σε περίπτωση που δεν τηρούνται βιβλία ή αυτά που τηρούνται κρίνονται ανεπαρκή ή ανακριβή, καθώς και σε περίπτωση αμφισβήτησης από τον ενδιαφερόμενο της αξίας που υπολογίστηκε με αυτόν τον τρόπο, αυτή καθορίζεται ύστερα από εκτίμηση που ενεργείται από τον προϊστάμενο της δημόσιας οικονομικής υπηρεσίας και σε συνέχεια από τα διοικητικά δικαστήρια.

Βελτιώσεις – επεκτάσεις  : Οι διατάξεις αυτής της περίπτωσης εφαρμόζονται ανάλογα και για βελτιώσεις ή επεκτάσεις που γίνονται με δαπάνες του μισθωτή σε οικοδομή της οποίας την κυριότητα έχει ο εκμισθωτής, αν μετά τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης της οικοδομής οι βελτιώσεις ή επεκτάσεις παραμένουν στην κυριότητα του εκμισθωτή.»

Ν.2238/94 άρθρο21 παρ.2β

3. Τι ίσχυει σήμερα όταν  η μισθωτική σχέση είχε συναφθεί  πρίν από την 1/1/2014  και η λύση ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης  θα συμβεί μετά την 1/1/2014. Ποιο ποσό υπεραξίας αφαιρείται.

Ειδικά για μισθωτικές σχέσεις που έχουν συναφθεί πριν την εφαρμογή του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 (δηλαδή πριν την 1/1/2014) και εξακολουθούν να υφίστανται και μετά την 1.1.2014, τότε κατά τη λύση ή διακοπή τους, η υπεραξία που θα προκύψει σύμφωνα (με τις νέες διατάξεις) λαμβάνεται μειωμένη μετά την αφαίρεση του εισοδήματος από ακίνητο το οποίο αποδεδειγμένα δηλώθηκε από τον εκμισθωτή -τρίτο και φορολογήθηκε κατά την προγενέστερη νομοθεσία τα περασμένα χρόνια..

Η ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ : Λόγω της φύσης της συγκεκριμένης έννομης σχέσης και περίπτωσης εφαρμόζεται μόνο η ειδικότερη διάταξη του τελευταίου εδαφίου της παραγράφου 2 του άρθρου 41 του ν. 4172/2013 και όχι οι λοιπές διατάξεις σχετικά με τον υπολογισμό του φόρου,(δηλαδή ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος)

Παράδειγμα:

·      Έστω ότι έχει συναφθεί το 2000 μίσθωση γηπέδου διάρκειας 20 ετών.

· Η αξία της οικοδομής που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή είναι 100.000€

· Η δαπάνη , το 2000, διαιρέθηκε με τα έτη της μίσθωσης και με βάση τα παραπάνω ο εκμισθωτής αποκτούσε ετήσιο εισόδημα από ακίνητα 5.000€

·  Το ποσό αυτό υποχρεωνόταν να το δηλώνει μέχρι και τη χρήση 2013.

· Το 2020 που λήγει η μίσθωση, η υπεραξία που αποκτά ο εκμισθωτής (η αντικειμενική αξία του κτίσματος) μειώνεται κατά 5.000 Χ 13 έτη= 65.000€ εφόσον για το ποσό αυτό είχε υποβληθεί σχετική φορολογική δήλωση από τον οικοπεδούχο κατά τα αντίστοιχα έτη.

Ν.417213 άρθρο41 παρ.2β

Ν.2238/94 άρθρο21 παρ.2β

πολ.1122/28-4-2014 παρ. 5 γ΄ τέλος

Πηγή: Φορολογικά Νέα