Με το άρθρο 111 («Ρυθμίσεις για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού») του Ν 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 84 του Ν 4472/2017, ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου, κυρίως, οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών, τις οποίες υπηρεσίες συχνά παρέχουν ιδιώτες. Στο πλαίσιο της προσωρινής  χρήσης εντάσσεται και το ακίνητο, στον ορισμό του οποίου επίσης, εμπίπτουν οι σχετικές διατάξεις του ως άνω νόμου.

Οι κατηγορίες των ακινήτων αυτών είναι (παρ. 1):

α) το διαμέρισμα,

β) η μονοκατοικία, (εξαιρουμένων ωστόσο, των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί μονοκατοικίες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας),

γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια

δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών

Υπό την έννοια αυτή, προβλέπεται η δυνατότητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού υπό τις ακόλουθες, προϋποθέσεις (παρ. 2):

α. Ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο, εγγεγραμμένος στο «Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων» που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών.

β. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων υποχρεωτικά συνοδεύει την ανάρτηση σε ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του Ν 4276/2014  και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν 4179/2013, δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

δ. Η καταχώριση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, δύναται να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:

α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.

β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις 12.000 ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Περαιτέρω, το εισόδημα που αποκτάται σύμφωνα με τα ανωτέρω θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ΚΦΕ. Επιπλέον, ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, με ηλεκτρονικό τρόπο, ενώ η μίσθωση του ακινήτου απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ (εφόσον αποτελεί εισόδημα από ακίνητη περιουσία).

Εκτός από την τροποποίηση του άρθρου 111 του Ν 4446/2016, ο Ν 4472/2017 προσθέτει νέο άρθρο στον ΚΦΕ, ενώ ακολούθως, με την Πολ. 1112/2017 κοινοποιούνται οι διατάξεις του Ν 4472/2017, μεταξύ των οποίων και αυτές του άρθρου 83, όπου ορίζεται η προσθήκη του νέου άρθρου 39Α στον Ν 4172/2013 (ΚΦΕ). Με τις νέες αυτές διατάξεις ρυθμίζεται η φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος που αποκτάται από την βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού για τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα καθώς και για τις νομικές οντότητες. Επισημαίνεται ότι το πιο πάνω εισόδημα στην περίπτωση των φυσικών προσώπων θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του Ν 4172/2013 (ΚΦΕ), εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς όμως την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας, εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων.

Στην περίπτωση πάντως που παρέχονται και άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του Ν 4172/2013, οπότε απαιτείται η υποβολή δήλωσης έναρξης εργασιών, ή προσθήκη νέας δραστηριότητας, αν ήδη ασκείται από άλλη αιτία επιχειρηματική δραστηριότητα. Όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες κερδοσκοπικού χαρακτήρα, υπογραμμίζεται ότι το  εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται με τις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 47 του ΚΦΕ (κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων), καθώς τα εν λόγω έσοδα θεωρούνται σε κάθε περίπτωση έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ωστόσο, κατά την άποψή μας, διακρίνεται μία ασάφεια, που καταλήγει σε αντίθεση, σε σχέση με τα αναφερόμενα στην παρ. 2 του νέου άρθρου 39 Α,  όπου ρητά διατυπώνεται ότι το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως ορίζεται στη σχετική διάταξη, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Απαιτείται να διευκρινιστεί το συγκεκριμένο σημείο από την Φορολογική Διοίκηση, αν δηλαδή πρόκειται για εξαίρεση και το συγκεκριμένο εισόδημα δεν θα εντάσσεται στην επιχειρηματική δραστηριότητα, αλλά θα φορολογείται  αυτοτελώς (;) ως εισόδημα προερχόμενο από ακίνητη περιουσία.

Ακολούθως, για τις δαπάνες που πραγματοποιούνται και αφορούν τα ακίνητα που μισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του ΚΦΕ (εκπιπτόμενες και μη εκπιπτόμενες επιχειρηματικές δαπάνες).

Όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, το εν λόγω εισόδημα θεωρείται έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τα αναφερόμενα πιο πάνω, ενώ ως προς την έκπτωση των δαπανών, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των περ. β΄ ή γ΄ της παρ. 3 του άρθρου 39 του ΚΦΕ (εισόδημα από ακίνητη περιουσία), αναλόγως αν πρόκειται για ΝΠΔΔ / ίδρυμα ή ΝΠΙΔ., αντιστοίχως (βλέπε και την Πολ. 1069/2015).

Τα ανωτέρω, ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής.

Εν συνεχεία των παραπάνω, με Δελτίο Τύπου (24/11/2017) η ΑΑΔΕ μας ενημερώνει ότι  υπεγράφη από τον Διοικητή της η απόφαση για την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Η απόφαση προσδιορίζει τις υποχρεώσεις όλων των εμπλεκόμενων μερών στην οικονομία του διαμοιρασμού ακινήτων, την διαδικασία εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, καθώς και την διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής. Με λίγα λόγια ό,τι έλειπε για την υλοποίηση των νομοθετικών διατάξεων. Ορίζεται επιπλέον η έννοια του Διαχειριστή (βλέπε σχετική τροποποίηση του Ν 4446/2016 από τον Ν 4472/2017), ο οποίος πρέπει να προβεί σε κάποιες ενέργειες, ως προς την εγγραφή στο Μητρώο των ακινήτων κ.λπ.. Συγκεκριμένα, ως Διαχειριστής βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται είτε ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής ή τρίτος (ήτοι: κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας, που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση).

Πρόνοια της απόφασης της Ανεξάρτητης Αρχής είναι η δημιουργία απλών και σύντομων διαδικασιών, που θα ολοκληρώνονται με ηλεκτρονικό τρόπο μέσω του site αυτής. Ταυτοχρόνως, με σκοπό τόσο την διευκόλυνση των φορολογουμένων, όσο και την διασφάλιση των δημοσίων εσόδων, έχει αναπτυχθεί συνεργασία της Αρχής με τις ψηφιακές πλατφόρμες, που μεσολαβούν στην βραχυχρόνια μίσθωση.

Με την ως άνω απόφαση τίθενται, για πρώτη φορά, οι προϋποθέσεις τόσο για τον προσδιορισμό, ανά φορολογικό έτος, του συνολικά αποκτηθέντος εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, όσο και της δυνατότητας διενέργειας ηλεκτρονικών διασταυρώσεων από ίδιες ή τρίτες πήγες.

Η σχετική απόφαση θα ισχύει για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, που συνάπτονται από την 1/1/2018 και μετά.

Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού, θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους.

Εν αναμονή λοιπόν, για να έχουμε τελική διευθέτηση του ζητήματος αυτού…

Νίκος Σγουρινάκης

Πηγή: epixeirisi.gr